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収益物件を売るとき、査定ではどこを見られる？家賃・入居状況・修繕と、そろえておきたい資料
- コラム
収益不動産コラム｜売却の査定
アパートやマンションなどの収益物件を売ろうと考えたとき、「自宅の査定と何が違うの？」「どこを見て価格が決まるの？」と気になる方は多いのではないでしょうか。収益物件は、建物や立地に加えて、その物件がどれだけ家賃収入を生んでいるかも大切な判断材料になります。
こんにちは、国分寺・立川を中心に、賃貸管理と不動産の売買をお手伝いしているリブレ不動産（株式会社LIBRE）不動産売買事業部の藤崎です。今回は、収益物件の査定で見られる主なポイントと、事前にそろえておきたい資料を、不動産会社の立場からまとめました。
収益物件の査定は「家賃収入」も見られる
自宅として住む家は、広さや築年数、立地、周辺で売れた価格などをもとに査定するのが一般的です。収益物件の場合はそれに加えて、買主の多くが「この物件からどれくらい家賃収入が得られるか」という目線で購入を検討します。そのときによく使われる目安のひとつが「利回り」です。
表面利回り（％）＝ 年間の家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
同じ価格でも、家賃収入が安定している物件のほうが選ばれやすくなります。そのため査定では、今の家賃や入居の状況が、価格を考えるうえでの大切な材料になります。なお、表面利回りは費用を差し引く前の数字です。実際の収支は、管理費や修繕費、固定資産税なども含めて考えます。
査定で見られる4つのポイント
| 家賃収入 | 各部屋の家賃と、周辺の相場とのバランスを見ます。今の家賃がこの先も続きそうかどうかも、判断の材料になります。 |
|---|---|
| 入居の状況 | 満室か、空室があるか。空室がある場合はその期間や、入居者の入れ替わりの多さも参考にされます。 |
| 建物と修繕 | 築年数や建物の状態に加えて、外壁・屋根・給排水などの修繕をいつ行ったか、これから必要になりそうかを見ます。 |
| 立地と賃貸の需要 | 駅からの距離や周辺の環境など、この先も入居者が見つかりやすいエリアかどうかを見ます。 |
価格に影響しやすいこと
次のような点は、買主が慎重になりやすく、価格に影響することがあります。あらかじめ状況を整理しておくと、査定のときの説明もしやすくなります。
✓空室が続いている
空室の理由（家賃・設備・募集のしかたなど）がわかると、買主も判断しやすくなります。
✓家賃が相場と違う
長く住んでいる入居者の家賃が、今の相場と違っていることもあります。部屋ごとの家賃を一覧にしておくと確認がスムーズです。
✓修繕の記録が残っていない
いつ、どこを直したかがわからないと、買主は今後かかる費用を読みにくくなります。
✓家賃の滞納がある
滞納の有無や状況は、査定のときに先にお伝えいただくと安心です。
査定の進め方の4ステップ
01資料をそろえる
家賃の一覧や賃貸借契約書、修繕の記録など、手元にあるものから準備します。
02資料をもとに査定する
家賃収入や入居の状況、周辺の相場から、おおよその価格を出します。
03現地で建物を確認する
建物の状態や共用部、周辺の環境を確認し、価格の目安をより具体的にします。
04売り方と時期を決める
仲介で売る場合と、不動産会社が買い取る場合の価格の目安を比べながら、売り方と時期を考えます。
収益物件は、入居者が住んだままの状態で売る方法（オーナーチェンジ）もあります。その場合は、各部屋の賃貸借契約や敷金の扱いなどを、売買の条件の中で確認していきます。
そろえておきたい資料
✓レントロール（家賃の一覧）
部屋ごとの家賃・共益費・契約期間・入居の状況をまとめたものです。
✓賃貸借契約書
各部屋の契約内容です。更新の時期や特約もあわせて確認します。
✓修繕の履歴
工事の時期と内容、見積書や請求書などがあれば一緒に。
✓固定資産税の納税通知書
毎年かかる費用の確認に使います。
✓管理委託契約書
管理会社に任せている場合の、委託の内容と手数料です。
✓登記の書類・建物の図面
権利証（登記識別情報）や、建てたときの図面などです。
すべてそろっていなくても、査定のご相談はできます。まずは手元にある資料からお知らせください。
LIBREの「収益不動産オーナーの相談窓口」
国分寺・立川を中心に、収益物件の売却・購入と、購入後の賃貸管理までまとめてご相談いただけます。売却は、仲介と買取の両方の売り方をご提案します。「まずは今の価格の目安を知りたい」というご相談も、お気軽にどうぞ。担当は不動産売買事業部の藤崎です。
お電話：050-1722-1660（9:00〜18:00／火・水定休）
※LIBREは不動産会社として、収益物件の売買と賃貸管理のご相談をお受けしています。税金については税理士に、相続などの法律上の判断は弁護士・司法書士にご相談ください。
まとめ
収益物件の査定では、建物や立地に加えて、家賃収入・入居の状況・修繕の履歴が大切な材料になります。空室や家賃、修繕の記録など、気になる点はあらかじめ整理しておくと、査定の説明もスムーズです。レントロールや契約書など、手元の資料から準備してみてください。「売るかはまだ決めていない」という段階でも、今の物件の価格の目安を知っておくと、次の一手が考えやすくなります。
担当：藤崎
