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収益物件の買い替え、何から考える？売る順番・買う順番と、進め方の4ステップ
- コラム
収益不動産コラム｜買い替えの考え方
アパートやマンションなどの収益物件を長く持っていると、「そろそろ買い替えたほうがいいのかな」と考える時期がやってきます。とはいえ、何から手をつければいいのか、売るのと買うのはどちらが先なのか、迷われる方も少なくありません。
こんにちは、国分寺・立川を中心に、賃貸管理と不動産の売買をお手伝いしているリブレ不動産（株式会社LIBRE）不動産売買事業部の藤崎です。今回は、収益物件の買い替えを考えはじめたときに整理したいことと、進め方の流れを、不動産会社の立場からまとめました。
買い替えを考えはじめるきっかけ
買い替えのきっかけは、オーナー様によってさまざまです。よくうかがうのは、次のようなものです。
| 修繕の出費が増えてきた | 築年数がたつと、設備の交換や外壁・屋根などの費用がかさむことがあります。これからの修繕予定とあわせて考えたい時期です。 |
|---|---|
| 空室が埋まりにくくなった | 募集条件を見直しても、次の入居者が決まるまで時間がかかるようになった、というケースです。 |
| 管理の手間が負担になった | 遠方の物件で様子を見に行きにくい、入居者対応が増えてきた、といった理由です。 |
| 持ち方を見直したい | エリアや建物の種類を入れ替えて、持っている物件の組み合わせを考え直したい、というご相談もあります。 |
どれか一つに当てはまったからといって、すぐに売る必要があるわけではありません。まずは今の物件の状況を数字で確かめるところから始めるのがおすすめです。
まず、今の物件の状況を整理する
収益物件の価格は、建物や土地だけでなく、家賃収入や入居の状況もあわせて見られます。査定を依頼する前に、次の資料をそろえておくと話がスムーズです。
✓家賃収入と入居の状況
部屋ごとの家賃、空室、契約の時期がわかる一覧（レントロール）があると、収入の見通しを確かめやすくなります。
✓修繕の履歴と予定
いつ、どこを直したか。これから予定している工事があれば、その内容も整理しておきます。
✓ローン残高と返済予定表
売却した金額でローンを返せるかどうか、次の購入にどれくらい回せるかを考えるときに使います。
✓賃貸借契約書・管理委託契約書
入居者との契約の内容や、今の管理会社との契約の内容です。売却後の引き継ぎにもかかわります。
売るのが先？買うのが先？
買い替えでは、今の物件を売るのと、次の物件を買うのと、どちらを先に進めるかを決める必要があります。それぞれに良いところと気をつけたいところがあります。
| 売却を先に進める | 売却額が決まってから次の物件を探せるので、資金の見通しが立てやすくなります。一方で、良い物件が見つかるまで間が空き、その間の家賃収入がなくなることもあります。 |
|---|---|
| 購入を先に進める | 気に入った物件を逃しにくいのが良いところです。ただし、今の物件が売れる前に購入するため、資金計画やローンの確認を先にしておく必要があります。 |
どちらが合うかは、手元の資金やローンの状況、次に探したい物件の条件によって変わります。売却と購入の時期をできるだけそろえることが、買い替えをスムーズに進めるポイントです。
買い替えの進め方の4ステップ
01今の物件を査定する
建物や立地に加えて、家賃収入や入居の状況もあわせて価格を見ます。仲介で売る場合と、不動産会社が買い取る場合の両方の目安がわかると、比べやすくなります。
02資金計画を整理する
売却額の目安、ローン残高、売るときにかかる費用を並べて、次の購入にどれくらい回せるかを整理します。税金のことは税理士にご確認ください。
03売却活動と次の物件探しを進める
売る順番を決めたら、売却と物件探しを並行して進めます。時期をそろえたい場合は、買取という選択肢も含めて考えられます。
04引き渡しと管理の引き継ぎ
売却する物件では、入居者への案内や契約・敷金の引き継ぎが必要です。購入する物件では、引き渡しの日から管理をどうするかを決めておきます。
購入後の管理まで見すえておく
収益物件は、買ったあとの管理によって収入の安定が大きく変わります。新しい物件を選ぶときは、価格や利回りだけでなく、入居者募集や日々の対応、修繕を誰がどう担うかまで考えておくと安心です。
遠方の物件を手放して、通いやすいエリアの物件に買い替え、管理会社に任せるという方法もあります。管理を任せる場合は、管理委託の内容や手数料に何が含まれるかを、購入前に確かめておきましょう。
LIBREの「収益不動産オーナーの相談窓口」
国分寺・立川を中心に、収益物件の売却・購入と、購入後の賃貸管理までまとめてご相談いただけます。売却は、仲介と買取の両方の売り方をご提案します。買い替えの順番や時期のご相談も、お気軽にどうぞ。担当は不動産売買事業部の藤崎です。
お電話：050-1722-1660（9:00〜18:00／火・水定休）
※LIBREは不動産会社として、収益物件の売買と賃貸管理のご相談をお受けしています。税金については税理士に、相続などの法律上の判断は弁護士・司法書士にご相談ください。
まとめ
収益物件の買い替えは、まず今の物件の家賃収入・修繕・ローンの状況を整理し、売る順番と買う順番を決めるところから始まります。売却と購入の時期をそろえること、そして購入後の管理まで見すえておくことが大切です。「まだ売るか決めていない」という段階でも、今の物件の価格の目安を知っておくと、次の一手が考えやすくなります。
担当：藤崎
