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空室が埋まらないときに見直したい募集条件。家賃・初期費用・設備のチェックポイント
- コラム
賃貸管理コラム｜賃貸オーナー向け
「募集を出して数か月たつのに、問い合わせが入らない」「内見はあるのに、なかなか申込にならない」。空室が続くと、まず家賃を下げることを考えるオーナー様は多いのではないでしょうか。
ただ、家賃を一度下げると、元に戻すのは簡単ではありません。空室の原因は家賃だけとは限らず、初期費用や設備、募集の見せ方に理由があることもあります。大切なのは、どこで入居者が離れているのかを確かめてから、手を入れる条件を選ぶことです。1〜3月の繁忙期を前に、募集条件を見直すポイントを整理しました。
空室の原因は「どこで止まっているか」で変わる
入居が決まるまでには、「物件を見つけてもらう」「内見してもらう」「申込をしてもらう」という段階があります。どの段階で止まっているかによって、見直すべき条件が変わります。
| 状況 | 考えられること | 見直したいこと |
|---|---|---|
| 問い合わせが少ない | 検索条件で外れている／写真や紹介文で魅力が伝わっていない | 家賃・初期費用の設定、設備の表記、写真と紹介文 |
| 内見はあるが決まらない | 現地の印象が写真と違う／比べた物件に負けている | 室内の清掃・修繕、においや明るさ、共用部の状態 |
| 申込後に流れる | 初期費用や契約条件が想定より重い | 初期費用の内訳、入居日の調整、ペット・楽器などの条件 |
管理会社に「問い合わせ件数」「内見件数」「内見後の反応」を聞くと、どこで止まっているかの見当がつきます。
家賃：下げる前に確かめたい5つのこと
家賃の見直しは効果が出やすい一方で、収支への影響が長く続きます。下げる前に、次の点を確認しておきましょう。
✓周辺の募集中の物件と比べたか
同じ駅・同じ間取り・近い築年数で、いま募集中の物件の家賃と条件を並べてみます。成約した家賃の傾向も管理会社に聞いておくと参考になります。
✓検索サイトの価格帯の区切りをまたいでいないか
入居希望者は家賃の上限を決めて検索します。わずかな差で検索結果から外れていないか確認します。
✓管理費・共益費を含めた総額で見ているか
家賃だけでなく、毎月の支払総額で比べられることが多くなっています。
✓家賃以外の理由が残っていないか
室内の状態や写真の質に原因がある場合、家賃を下げても決まらないことがあります。
✓既存の入居者との差を考えたか
新しい入居者だけ大きく安くすると、更新時に家賃の相談を受けるきっかけになることもあります。
初期費用：入居のハードルを下げる工夫
引っ越しにはまとまったお金がかかるため、入居者にとって初期費用は決め手になりやすい部分です。家賃を下げずに条件をととのえる方法として、次のような工夫があります。
| 工夫 | 期待できること | 気をつけたいこと |
|---|---|---|
| 礼金の見直し | 入居時の負担が軽くなり、比較で選ばれやすくなる | その分の収入が減るため、空室期間とのバランスで判断 |
| フリーレント（一定期間の家賃無料） | 月々の家賃を下げずに初期の負担を減らせる | 短期で解約された場合の取り決めを契約書で確認 |
| 入居日・家賃発生日の調整 | いまの住まいとの家賃の二重払いを避けたい方に響く | 空室期間がのびすぎないよう期限を決めておく |
| 鍵交換・クリーニング費用の扱い | 費用の内訳がわかりやすくなり、不安が減る | 誰が負担するかを募集図面と契約書で一致させる |
募集条件を変えたら、掲載中の広告や募集図面の内容もすぐに新しい条件にそろえてもらいましょう。古い条件のまま残っていると、問い合わせ時の行き違いにつながります。
設備：お金をかける前の優先順位
設備の追加は効果がある一方、費用もかかります。いきなり大きな工事をするのではなく、費用の小さいものから順に考えるのがおすすめです。
01まずは清掃と小さな修繕
水回りの汚れ、壁紙のはがれ、建具の不具合などは、内見の印象を大きく左右します。
02第一印象をととのえる
照明を明るいものに替える、カーテンレールや網戸を確認する、玄関まわりや共用部を片付けるなど、手間に対して効果が見込めます。
03検索条件にかかわる設備を確認
インターネット環境、モニター付きインターホン、温水洗浄便座など、検索で絞り込まれやすい設備の有無を管理会社と確認します。
04大きな設備投資は収支で判断
エアコンや給湯器の交換、間取りの変更などは、残りの耐用年数や家賃への反映、回収の見通しを見積もりと合わせて検討します。
募集条件を見直す5つのステップ
最後に、見直しを進める流れをまとめます。繁忙期に新しい条件で募集を出すなら、年内に方向性を決めておくと安心です。
01いまの募集状況を確認する
募集開始日、問い合わせ・内見の件数、内見後の反応を管理会社から聞きます。
02周辺の募集物件と比べる
家賃・初期費用・設備・写真の見せ方を、競合になる物件と並べて比べます。
03見直す条件を決める
家賃、初期費用、設備、写真のどれに手を入れるか、収支への影響も見ながら優先順位をつけます。
04募集情報を一斉に更新する
広告・募集図面・写真・紹介文を新しい条件にそろえ、仲介会社にも変更を伝えてもらいます。
052〜4週間ごとに反応を振り返る
問い合わせや内見の数が変わったかを確認し、次の手を管理会社と相談します。
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LIBRE 賃貸管理部 空室対策も、募集条件の見直しからご相談ください LIBREの賃貸管理部では、いまの募集状況と周辺の物件を確認したうえで、家賃・初期費用・設備のどこを見直すかを一緒に考えます。「いまの管理会社のまま、意見を聞いてみたい」という段階でのご相談も歓迎しています。 |
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現在の募集図面や家賃・初期費用の条件をお手元にご用意いただくと、お話がスムーズです。
お電話：050-1722-1660（9:00〜18:00／火・水定休）
まとめ
空室が続くときは、すぐに家賃を下げるのではなく、問い合わせ・内見・申込のどこで止まっているかを確かめることから始めましょう。原因に合わせて家賃・初期費用・設備・募集の見せ方のどれに手を入れるかを決め、変えた条件は広告まで漏れなく反映させることが大切です。1〜3月の繁忙期を前に、いまの募集条件をあらためて確認してみてください。
